aif.ru counter
Юлия Попова 1877

На 180 градусов. Рынок недвижимости в 2019 году кардинально изменится

Рост цен на товары первой необходимости, увеличение ипотечных ставок и переход застройщиков на эскроу-счета – все эти факторы скажутся на стоимости квадратного метра и покупательском спросе.

Самое время обзавестись большим загородным домом. Гораздо выгоднее будет купить готовый объект, чем заниматься строительством.
Самое время обзавестись большим загородным домом. Гораздо выгоднее будет купить готовый объект, чем заниматься строительством. © / Flickr.com

Экономика покажет

Прошлый год не только в Челябинской области, но и в целом по стране был отмечен рекордами. Самая низкая ставка по ипотеке, ажиотажный спрос на кредиты под покупку жилья, ударные темпы ввода домов в эксплуатацию.

Специалисты готовятся в этом году к определённому затишью. Для начала такой потребности в жилье, какая была раньше у челябинцев, нет. Новые микрорайоны дали свой эффект – рынок насыщен. Но, главное, это падение реальных доходов населения, связанных с НДС 20%, инфляцией и прочими факторами.

Челябинцы крепко призадумались, потянут ли они долгосрочный кредит. Поводом стал тот факт, что за 4 квартал 2018 г. Центробанк дважды повышал ключевую ставку в общей сложности на 0,5 пункта до 7,75%. На что коммерческие банки отреагировали повышением ставок по ипотеке до 10-11%. Также не исключается дальнейший рост ставок. 

«Не вернутся бы к тёмным временам, на уровень 2014 года», - с опаской шутят специалисты рынка недвижимости. Тогда кредит на жилье можно было взять под 15-17% годовых.

«С начала года мы незначительно повысили ставку по ипотеке и не исключаем её повышение в 2019 году, - подтверждает заместитель председателя правления ПАО «Челябинвестбанк» Дмитрий Пискунов, - так как мы работаем с таким продуктом как ипотека, который оформляют в среднем на 15 лет, должны учитывать возможный рост ключевой ставки на весь этот период.

А вот риски по невозврату ипотечного займа в нашем банке стремится к нулю и даже те единичные квартиры, которые банк вынужден реализовывать, быстро находят своего покупателя.  В декабре прошлого года мы имели огромный спрос на ипотеку под 9,95%, конечно, в текущем году мы ожидаем снижения спроса, но надеемся что этот процесс, как и возможный рост ставки, будет плавным».

Интересно, что челябинцы чаще оформляют ипотеку на 15 лет, при этом успевают рассчитаться в среднем за 7 лет. По данным банка, средняя сумма ипотечного займа в 2018 году составила 1,9 млн рублей. При этом росла в течении всего года и по сравнению с январём к концу 2018 года выросла на 35-40%. Специалисты банковской сферы связывают рост величины займа с комфортным уровнем процентной ставки и спросом на жильё большей площади и более высокого класса.

Привилегий нет

Застройщики в свою очередь предупреждают о том, что себестоимость квадратного метра строящегося жилья возрастёт. «С изменениями в законе «О долёвке» застройщики передали часть своих рисков банкам и на данный момент не имеют возможности привлекать бесплатное финансирование граждан, не могут строить за собственные деньги (по причине их отсутствия), - объясняет директор АН «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – И только заплатив под залог эскроу-счетов от 7-12% банку за кредитное финансирование – они получат возможность строиться».

Вместе с рисками банки заберут и прибыли дольщиков (разницу в цене стоящего жилья и сданного в эксплуатацию). В итоге все привилегии долёвок исчезнут.

«Говоря о себестоимости строящего жилья в Челябинске, она должна дорожать, - считает учредитель и директор ООО «Бетотек» Марк Родиков. - Есть объективные вещи, которые уже были озвучены (НДС, банковское финансирование, инфляция) и второе – цена должна расти и улучшать качество жилья. Хватит идти по пути экономии, при этом жалуясь на качество панельного домостроения».

Кстати, совсем недавно Челябинск попал почти в конец рейтинга городов-миллионников с самыми низкими ценами за кв.метр жилья.

Лакомый кусочек

Что же челябинцы, которые собрались покупать недвижимость в этом году, имеют в сухом остатке. Риэлторы советуют собирать чемоданы и не тянуть с переездом. Новостройки уже в первом квартале 2019 года подорожают на 7-10% по уже перечисленным причинам.

Новостройка росла в цене на протяжении 2018 года. В некоторых жилых комплексах цена поднималась не единожды, а до трех раз в год. Вторичный рынок пережил стагнацию и перешел к росту осенью прошлого года. Рост цен в основном был отмечен в так называемой «новой вторичке» - в домах не старше 5 лет. Также, увеличилась стоимость квартир в домах не старше 30-35 лет. 

Генеральный директор ​АН «Дан-Инвест» Валентин Корытый считает, что рост «вторички» в 2019 году составит около 5%. «И только для относительно молодого жилфонда. Ожидание к экономии не приведет, это очевидно.

Также в прошлом году наблюдалась интересная тенденция. Только по подсчетам нашей компании в продаже находились 193 предложения в центральной части города, скажем, там, где люди любили жить. Это квартиры  большой площадью от 120-130 кв.м преимущественно в монолитных и кирпичных домах. Сроки экспозиции превышали год точно. За это время их стоимость упала в среднем в два раза. И продолжает падать.

Получается стоимость кв.метра в такой «вторичке» с ремонтом 32 тыс рублей. Таких цен не было в Челябинске!

Подобная ситуация складывается на рынке загородной недвижимости. Недавно наткнулся на объявление в элитном поселке Тарасовка, продавался благоустроенный дом 380кв.м с территорий за 15 млн. рублей. Буду откровенен, я давно не помню таких цен (притом есть приедложения еще дешевле). В 2014 году аналогичный лот стоит бы в районе 25-30 млн и продавался бы не более 2 месяцев.

Сегодня частные дома настолько подешевели, перестали пользоваться спросом в Челябинске, что количество предложений существенно превышает спрос. Это уникальная возможность для тех, кто хотел жить в большой квартире или благоустроенном доме с землей, приобрести их сейчас.

Коварные нюансы

Но недвижимость мало выбрать, надо ещё правильно её «купить» (оформить).

«Есть один очень коварный нюанс, про который многие не знают, - предостерегает Станислав Ахмедзянов. -  Покупатель недвижимости в нынешнее время может в течение 3 лет быть признан банкротом и этот риск, который сам продавец без услуг квалифицированного юриста, риэлтора решить не сможет. Существуют риски, которые невозможно отследить и предугадать, просто получив выписку из реестра.

Более того большинство до сих пор не знает, что такая функция как глубокий контроль и аудит у Росреестра ушла с 1 июля 2016 года. Ранее Росреестр при наличии любого сомнения в сделке мог просто её остановить.

На сегодняшний день эта организация является правоподтверждающей и регистрирующей. Правовые последствия могут настигнуть собственника в будущем».

На рынке недвижимости большое количество агентств и частных маклеров, которые предоставляют услуги по покупке жилья. И уже многие работают по профессиональным стандартам, что гарантирует качество и правовую безопасность сделки.

«На сегодняшний день агентства недвижимости – члены Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» работают по российским и региональным стандартам, которые также включают в себя добровольную сертификацию компаний, - рассказывает президент РГР «Южный Урал» Лейла Рудь. - В регионе создан специальный орган, который осуществляет проверку и подтверждает качество оказания риэлторских услуг. Все агентства недвижимости, входящие в профобъединение обязательно страхуют свою профессиональную деятельность. Для потребителей это означает защиту его интересов.

Во время прохождения сертификации проверяется всё. Начиная от аттестации сотрудников, – напоминаю, на сайте РГР (reestr.rgr.ru) и РГР «Южный Урал» (rgr74.ru) есть сервисы,  в которых по фамилии и имени можно проверить наличие квалификационного аттестата у любого аттестованного специалиста, его статус в компании.

Во время сертификационных процедур проверяются технологические процессы, качество офисного помещения, наличие зон для конфиденциальных переговоров, информация в уголках для потребителей о деятельности компании, Комиссии по Этике и др.

Сделки агентств, получившие документ о прохождении добровольной сертификации, застрахованы на 123 млн рублей. Понятно, что частные маклеры такую защиту предоставить не могут.

Сейчас на законодательном уровне идет работа по обязательной сертификации риэлтерских компаний, согласованы профстандарты и маленькими шагами мы движемся к закону о риэлтерской деятельности и госрегулировании».

Несмотря на то, что о преимуществах работы с риэлтором говорилось много и неоднократно, некоторые собственники считают, что при покупке недвижимости выгоднее обращаться «напрямую» в отделы продаж новостроек или жилых комплексов. «Это заблуждение, - признаётся директор АН «Премьер-Сити» Лилия Грязных, - что риэлторы предлагают квартиру дороже, чем строительная компания. На самом деле большинство застройщиков платят процент агенствам недвижимости с продаж. Мы как агенты продаем квартиры по ценам застройщиков. 

Придя в строительную компанию, клиент еще сам не разобрался в ситуации, не знает, что требуется и какие задачи нужно будет решать; сможет ли он позволить себе то или иное жилье? Застройщик может рассказать только о своей стройке и жилых комплексах, а специалисты компаний – предложат 2-3 решения той задачи, которая поставлена клиентом, ведь задача агентства недвижимости – расширить «горизонты» восприятия  возникшей жилищной проблемы. Специалист агентства знает обо всех предложениях на рынке города, поэтому может предложить клиенту целый комплекс услуг, чтобы следовать по выбранному пути. Кроме того, риэлтор-профессионал обязательно должен быть аттестован и работает на основе договорных отношений – это закрепляет взаимную ответственность и улучшает качество работы».

Эксперты РГР «Южный Урал» советуют собственникам и покупателям недвижимости внимательно выбирать специалиста. От этого зависит чистота сделки и залог комфортного и уверенного владения жилой недвижимостью.



Оставить комментарий
Вход
Комментарии (0)

  1. Пока никто не оставил здесь свой комментарий. Станьте первым.


Все комментарии Оставить свой комментарий

Самое интересное в регионах
Роскачество